第33章房价为何那么高

“沐风，你有没有考虑过在江州买套房子？”吃饭时，叶冬梅问道。

“买房子？”龙大愣了一下，他确实从来没想过在江州买房子。“妈，我还真没想过呢。”

“傻孩子，第一，将来你总要成家吧，现在谈恋爱，姑娘首先看的是男方有没有房子。第二，房价的上涨我的判断会持续好几年，就是当做投资，你也可以考虑买一套房子啊。”叶冬梅终究是经济学家，有很强的投资意识。

“沐风，你妈说的对，你是该买套房子了。你刚从部队到地方，估计手上也不宽裕，这样吧，如果你准备买房子，首付款由我和你妈来给。”徐劲松也支持龙大去买房。

“爸妈，钱不是问题，我们部队的性质与常规部队不同，这么多年下来我还是攒了不少钱，就是全额付款买套房子也没有问题。”

“哇！还是高富帅呢！刘沐风，能不能透露透露，你现在有多少钱？”蒋若兮嘴里塞满了饭菜，含糊不清的接话。

“小兮，你妈现在的身价不下百亿了吧，你可是标准的富二代，谁能和你比啊！”叶冬梅故作嗔怒的瞪了蒋若兮一眼。

“我妈是我妈，我是我，我现在可是穷人，一个月的工资可就只有6000多元，穷的都快卖身了，刘沐风，你可不能看妹妹生活在水深火热之中，见死不救啊！”蒋若兮可怜巴巴的看着龙大。

“只要你开口，一定帮。”龙大现在看到蒋若兮都有点心理障碍了，生怕她又给自己出什么难题。

蒋若兮得意的笑了起来，转向叶冬梅说道：“姨父、姨妈，我最近对我国的房地产做了细致的研究，对目前的高房价有了一些思考。”

“是吗，那我洗耳恭听哈佛高材生的高见。”叶冬梅顿时有了兴趣。

“我觉得我国的高房价是五大不平衡因素造成。第一个不平衡，是土地供应的不平衡。房地产业需要大量的土地做基础，为了推动城市化，国家每年都要把部分耕地转化为城市建设用地，改革开放以来平均每年要征用1000万亩耕地，10年就要减少1亿亩。我国现在的耕地面积是20亿亩，为了保证粮食生产安全，至少需要要保证18亿亩的耕地，这是红线，按照这个速度再有20年，将会无耕地可征。而每年征用的1000万亩耕地，除去工业用地、市政基础设施建设等用地后，真正能用于房产开发的不足10%，也就是不到100万亩，更加剧了土地的稀缺。”

“第二个不平衡，是土地价格的不平衡。房价的上涨，根源是土地价格的上涨。一方面，稀缺的土地在现有的最高价中标的招拍挂方式下，屡创地王的价格记录。另一方面，新增建设用地在全国的分配方式不尽合理，越大的城市土地需求越大，配给的指标反倒更少。一些二、三线城市配给的指标却过剩，加剧了大多数中心城市的土地稀缺，推升了土地的价格，带动了房价的上涨。再次，旧城改造的成本因为地价的上涨而节节攀升，最后也全部转移到了不断上涨的房价上。”

“第三个不平衡，是绑架了金融的不平衡。我国每年有100多万亿的贷款，开发商贷款加上购房者的按揭贷款，占到了总贷款的27—28%，而房地产在全国的gdp只占7%。对gdp7%的贡献，却绑架了27—28%的金融总量，从而使得金融资源进入实体经济的减少，不利于实体经济的发展。”

“第四个不平衡，销售租赁比例的不平衡。在美国和欧洲，商业性质的房屋，一般是50%销售，50%租赁。而在我国，则是90%销售，10%租赁，这是畸形的。拿商品房来说，为什么大家愿意买，不愿意租呢？是因为我们现行的很多制度给房子附加了很多非居住功能，租了房子的上不了学区房，必须得买；医疗、医保等都与房屋的产权有关；入户也是只有买房满几年才可以入户，租了不行。造成了国人只愿意买，不愿意租的窘境。”

“第五个不平衡，税收的不平衡。我们整个国家地方税收约有13—14万亿。房产税属于地方税种，土地出让金、预算外资金以及与房地产关联的一共达到约8万亿，占地方税收的60%以上，地方政府对房地产的依赖实在是太强了。”

“凡此种种，造成了房价居高不下，而且在局部地区还会愈演愈烈。”

蒋若兮滔滔不绝的发表完自己的想法，看向叶冬梅，“姨妈，你觉得我分析的对吗？”

叶冬梅欣赏的看着她，说道；“不愧是哈佛的高材生，看问题看得很全面，逻辑性强，论据充分。其实我国房价的问题是一系列失衡造成的，既有我国特定国情的因素，也有发展中必须承受的代价，还有我们一些政策的不足造成。你说的五个方面的失衡都很客观，此外，市场秩序的失衡、房价收入比的失衡、房地产内部结构的失衡等等也是推高房价的因素。”

“大才子，针对目前的高房价，你可有什么良方啊？”徐劲松更是听得津津有味，目前江州的房价和全国其他省会城市比起来，算比较低的。但最近一段时间，江州的房价也有些蠢蠢欲动，江山省委、省政府也在高度关注房价的走势。

“这方面我的想法还不是很成熟，我觉得第一，应该加强税收调控的功能，做到高端有控制，中端有鼓励，低端有保障。就是说，对别墅、大户型、花园洋房提高房地产税、交易印花税等，增加持有的成本，遏制恶意的炒作。对于正常的自住房或改善性房，购买时可以给予适当的补助、税收抵扣等。对于社会的弱势群体，可以发展公租房、廉租房，通过租赁的方式解决住房的问题。第二，加强工业用地的使用效率。现在各种园区一拥而起，一哄而上，很多地方都长了荒草，造成了大量的土地资源闲置。应该对工业用地规定每平米必须达到多少万元产值的硬约束。”

龙大一直在旁边静静的听着，陷入沉思，他看到蒋若兮说完后，忍不住也加入了讨论，“我是门外汉，说错了你们别见笑。我觉得我们现在调控的方向是不是应该在两个方向同时发力。目前，一个城市的房价涨了，往往是政府部门出台限购的政策，同时也会限制房地产商随意的涨价。但是，面对社会的刚性需求和炒房的投机，效果并不是太好，往往是越限越涨，越涨越炒。是不是应该在供给侧上下功夫，比如：第一，在土地供给上不搞一刀切，给土地稀缺的中心城市适当增加土地供应，而对二三线城市适当减少土地配给，并制定一个实时的爬行盯着政策，根据城市的实际土地需求及时调整。第二，把那些囤地居奇的房地产商手中的闲置土地资源给挤压出来，规定凡拿地2年内必须开发，5年之内必须建成，否则就收回土地。再者，房地产商购买土地的资金必须是自有资金，建设开发时才可以从银行贷款，避免他们空手套白狼，占用过多的金融资源呢。”

叶冬梅和蒋若兮都用异样的目光看着龙大，龙大有些紧张，以为自己说错了，赶紧解释道：“我都说了我是门外汉，没你们专业。”

“你不是说错了，是说的很有针对性。”叶冬梅笑着说，“不知道的，还以为你也是研究经济方面的专家呢。”

“今天你们说的我可是受益匪浅，有机会在省委常委会上，我要把你们的观点说给其他的常委们听听，供他们参考。”

四个人吃完饭后，仍然兴致十足，围在桌旁热烈的讨论着。

(本章完)